Tous les papiers à préparer pour vendre votre bien immobilier

Même si une confiance naîtra naturellement entre votre acheteur et vous, il faudra tout de même que vous réunissiez certains papiers afin de pouvoir vendre légalement votre bien.

La bureaucratie en France est très importante, je ne vous apprends rien. On aimerait parfois repartir à une époque où il suffisait de donner son accord verbal pour conclure une affaire. Pourtant les choses ont bien changé et vendre sa maison s’accompagne de démarches légales obligatoires. Elles dépendent en partie du bien que vous aurez à vendre. Ses papiers constitueront principalement votre dossier de diagnostic technique (DDT) à fournir à votre notaire. Il se positionnera pour l’acheteur comme une preuve que votre bien est sain, sans danger et fonctionnel.

Papiers pour tous les biens

Il est obligatoire de confectionner un dossier de vente qu’il faudra présenter à votre notaire. Plusieurs documents devront s’y trouver.

Tout d’abord, vous devrez établir le diagnostic de performance énergétique (DPE) de votre domicile. Depuis 2011, il est même devenu obligatoire de le faire apparaître sur les annonces immobilières. Ce diagnostic indique que la quantité d’énergie consommée dans votre logement a été évaluée par un expert. Après une analyse du logement en fonction de plusieurs critères (surface, orientation, type de fenêtres,…), il permet de donner une information précise concernant les dépenses d’énergie à prévoir. Cet indicateur prend également en compte le système de chauffage, les équipements énergétiques, la ventilation, le refroidissement et autres. Il va de A à G, ce dernier étant signe d’un bien très énergivore. Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur certifié à qui il faudra entre 30 et 120 minutes pour donner son résultat. Il vous en coûtera entre €80 et €180. A ce prix-là, il est valable 10 ans.

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Vous devrez également fournir un certificat d’État des Risques et Pollutions (ERP). Il permet d’informer l’acheteur sur les risques potentiels identifiés sur la zone géographique. Vous aurez donc une cartographie des risques, qu’ils soient miniers, technologiques, ou liés à la pollution du sol. Il sert aussi à prévenir des potentiels feux de forêt, inondations, sécheresses,… Il n’est valide que 6 mois et son prix est compris entre €60 et €80.

Pour le reste, il y a des documents à fournir qui dépendront du lieu, de l’âge et de la situation géographique de votre bien. Prenez un crayon, et préparez-vous à faire une liste !

Vous avez construit votre maison

Les choses à faire sont déjà différentes si vous avez construit vous-même votre demeure. Vous devez savoir que vous disposez d’un titre de propriété puisque la maison est construite sur le terrain que vous avez acheté. Il faudra donc présenter à votre notaire l’acte d’achat qui en découle. Autres documents que vous devrez présenter : les déclarations d’achèvement et les certificats de conformité, soit tous les éléments et documents liés à la construction de votre bien.

Pour un bien construit avant 1949

Dans les logements les plus anciens fut parfois utilisée de la peinture au plomb. Cette dernière, si elle se dégrade, peut présenter des risques graves pour la santé. Si vous en ingérer accidentellement, vous courrez une potentielle intoxication appelée le saturnisme. Les propriétaires de biens construits avant le 1er janvier 1949 doivent donc fournir un constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Il est délivré par un spécialiste qui viendra chez vous analyser les peintures et revêtements de votre domicile. Si son diagnostic montre des traces de plombs trop importantes, vous serez dans l’obligation de réaliser des travaux pour régler le problème.

Le CREP est valide 1 an, mais le vendeur sera tout de même dispensé d’en établir un nouveau s’il a été prouvé une première fois l’absence de plomb. Après tout, il y a peu de chances que vous vous soyez amusés derrière à repeindre les murs avec des peintures vieilles de 70 ans ! Ici aussi, ce n’est pas gratuit et comptez entre €100 et €220 suivant la taille du logement.

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Pour les logements datant d’avant 1997

Dans le même ordre d’idée, il vous faudra établir un diagnostic amiante. On le sait aujourd’hui, cette substance présente dans la composition de certains isolants est dangereuse quand elle se dégrade. Son interdiction étant officielle depuis le 1er juillet 1997, il faudra prouver que votre logement n’en contient pas s’il a été construit avant cette date. Ceci est valable également si le permis de construire a été validé avant ce jour-là.

Cela concerne aussi bien l’intérieur que l’extérieur (toitures, bardages,…). Enfin, si vous en avez déjà établi un avant le 1er janvier 2013, sachez qu’il n’est plus valide et donc à refaire. Il est par contre valable à vie si aucune trace d’amiante n’a été détectée. Dans le cas contraire, vous subirez un nouveau contrôle 3 ans après la remise du rapport. Le prix pour obtenir ce papier varie entre €80 et €120.

Papier spécial pour copropriétés

Si l’appartement ou la maison que vous vendez est en copropriété, un diagnostic Loi Carrez est obligatoire à votre dossier. Il constitue une garantie de dimension pour l’acquéreur et doit être établi avant la mise en vente. Ce métrage détermine précisément la superficie du logement dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m. Néanmoins, les balcons, terrasses, garages, caves et pièces inférieures à 8 m² ne rentrent pas dans les mesures. Sa validité n’a pas de fin, à moins que vous fassiez des travaux qui modifient la surface habitable. La fourchette de prix pour mener cet examen se situe entre €70 et €120 euros. 

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Pour certaines zones définies par arrêté préfectoral

Ce certificat n’est délivré que dans certaines zones à même d’être infectées par des termites. Ces petits insectes xylophages ont la fâcheuse habitude de se régaler du bois. Ils peuvent donc très sérieusement affecter certaines habitations qui en contiennent, que ce soit dans les toitures ou les fondations. La fourberie de cette attaque réside dans le fait que les dégâts peuvent être complètement invisibles. Ce sera donc à vous de vous renseigner auprès des services de votre préfecture pour savoir si votre logement est situé dans une zone à risque. Ce diagnostic termites est valable 6 mois et son établissement vous coûtera entre €70 et €200.

Pour les installations de plus de 15 ans

Ici aussi, tous les logements ne sont pas concernées. Ne le sont en effet que ceux dont les installations au gaz et électriques sont vieilles de plus de 15 ans. Ces diagnostics permettent de protéger les acheteurs des risques encourus si les installations sont défectueuses. Une intoxication au monoxyde de carbone est effectivement vite arrivée.

Il est important également de connaître la conformité du compteur électrique pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Le futur acquéreur n’a effectivement pas envie de se retrouver face à des branchements alambiqués et dangereux.

Ses deux diagnostics sont très importants pour les acheteurs puisqu’ils auront la certitude qu’aucun travaux n’auront à être faits. Les deux sont valides pendant trois ans. Vous devrez par contre payer pour chacun entre €100 et €150.

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Si vous n’êtes pas reliés

En vigueur depuis 2011, ce diagnostic assainissement non collectif concerne les habitations qui ne sont pas reliées au réseau public et collectif d’assainissement. Il est rare qu’il concerne les logements dans les villes, mais peut s’appliquer à certains qui se trouvent dans des communes rurales. Si l’on pourrait croire que ce genre de logement est rare, il concerne pourtant encore 5 millions de maisons en France. Un technicien viendra donc chez vous contrôler votre installation (fosse septique, bac à graisses, tranchées ou lit d’épandage,…). Cette visite coûte environ €180 et son verdict est valable 3 ans.

Des papiers en résumé

Si tout se passe bien pour vous, vous n’aurez que deux diagnostics obligatoires à faire : celui de performance énergétique et le certificat d’État des Risques et Pollutions. Comptez environ €200 pour obtenir les deux papiers. Si vous n’avez vraiment pas de chances et que votre maison est ancienne et située à la campagne au milieu des termites, la facture sera plus élevée. Ce serait néanmoins vraiment jouer de malchances.

Tous ces documents sont donc indispensables pour constituer votre dossier de diagnostic technique (DDT) à fournir à votre notaire. Ce dernier n’hésitera pas à vous aider à le constituer, et c’est pour cela que je vous encourage à vous rapprocher d’un notaire le plus tôt possible.

Si ce dossier est important pour vous, il l’est encore plus pour votre futur acheteur qui y verra la preuve qu’il convoite un bien sain dans lequel il n’aura pas de travaux de base à faire. Ceci représente un premier pas vers le succès de la vente. Un deuxième concerne l’agencement de votre bien, et je vous donne tous mes conseils pour l’améliorer.

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