Comment choisir le bon prix de vente pour votre maison

Avant même de réfléchir à l’annonce pour vendre votre maison reste la question épineuse du juste prix. Je vous livre quelques précieux conseils pour vous aider à proposer celui qui sera le plus attractif et adapté à votre bien.

Il n’y a rien de plus stressant que de trouver le prix le plus adapté à la maison que vous proposez à la vente. Sera-t-il trop haut ? Trop bas ? Trouver le bon est un vrai casse-tête et une torture psychologique tellement on a peur de se tromper. Vous ne vendez effectivement pas un t-shirt où les variations de prix se comptent en unité d’euro. Si vous perdez 3 euros, il y a de votre chance que vous vous en remettiez rapidement. Pour une maison, à l’opposé, l’erreur peut vous coûter plusieurs milliers d’euros, voir dizaines pour certaines propriétés. Heureusement, il existe des outils et des recherches à faire pour vous aider dans cette quête du juste prix ! Vous allez pouvoir dormir tranquille.

Faire de la veille

Mon premier conseil, c’est de vous inspirer du travail qu’on fait ceux qui sont dans le même cas que vous au moment où vous souhaitez mettre votre bien en vente. Intéressez-vous aux annonces de biens qui se situent dans votre quartier. Vous pouvez même étendre à la ville entière, à condition que ce soit des propositions qui ressemblent à la vôtre.

L’idée ici est de définir une fourchette qui vous donnera une vue d’ensemble du prix du marché. C’est sur ce prix-là que vous devez vous baser pour définir celui qui sera le plus adapté au vôtre. Plus il est raisonnable, et plus il éveillera la curiosité de l’acheteur. Pour trouver les annonces, vous pouvez consulter les vitrines des agences immobilières de votre quartier et chercher sur les sites internet spécialisés. N’hésitez pas non plus à jeter un œil à la presse locale.

Une maison dans un village, quelle est son prix ?

Cette veille doit également vous permettre de rationaliser la valeur que vous donnez à votre bien. Il est très facile de se laisser aller à des additions qui nous semblent évidentes. “J’ai acheté ma maison 180 000€ il y a 6 ans. J’y ai fait pour 35 000€ de travaux. Donc ma maison a une valeur de 215 000€.” Ça semble logique, mais celle de l’immobilier est bien différente. Et elle peut être à votre avantage comme le contraire.

En reprenant l’exemple de cette maison à 215 000€, si elle se trouve dans un quartier aujourd’hui très recherché pour son calme, elle en vaut peut-être maintenant 250 000€. À l’opposé, s’il y a trois ans, on a construit une rocade à 12m de votre boîte aux lettres, il est possible qu’elle n’en vaille plus que 120 000€. Suivez le marché, c’est plus sûr.

Demander l’avis gratuit d’un professionnel

Si vous n’avez pas trop confiance en votre jugement et peur de “faire une bêtise”, vous pouvez demander une estimation auprès d’un professionnel de l’immobilier. Cette démarche est la plupart du temps gratuite. Méfiez-vous tout de même de ceux qui vous demanderont de signer des papiers. Il s’agit parfois de contrats d’exclusivité de vente et vous pourriez vous retrouver bloqués. S’il vous pose trop de questions sur votre maison, répondez-lui simplement que vous ne savez pas encore quand exactement vous la mettrez en vente, et que vous le préviendrez en temps voulu. S’il refuse, ce n’est pas très grave, vous pouvez aller en voir un autre. Ce ne sont pas les agences immobilières qui manquent à notre époque.

Sachez aussi que les agents, dans une tentative de séduction, peuvent parfois se montrer étrangement d’accord avec tout ce que vous leur dites quand vous leur présentez votre maison. Un expert qui abonde dans votre sens, quels que soient les mots qui sortent de votre bouche, c’est un peu étrange. Soit vous êtes un expert en immobilier qui s’ignore, soit la personne que vous avez devant vous cherche surtout à vous appâter dans ses bureaux et placarder une annonce de votre maison dans sa vitrine. Si vous lui dites “Je veux la vendre 215 000€.” et qu’il vous répond “Génial, super, faisons ça !”, c’est louche. Son indulgence n’aura de résultat que l’échec de la vente dans son agence.

Alors, attention, je ne veux surtout pas que vous pensiez que je fais cette filouterie l’apanage de tous les agents immobiliers de France et de Navarre. Par contre, ça peut arriver, je parle d’expérience, car j’ai vécu la situation lors de la vente d’un appartement sur Bordeaux que j’ai mis des mois à vendre car il avait été surévalué dès le départ, simplement pour que je signe chez eux.

Je préfère vous le dire. Un homme ou une femme averti en vaut deux. 🙂

Se servir d’un simulateur

A notre époque où le numérique a pris le pas sur de nombreuses choses, Internet reste un vivier de possibilités concernant l’immobilier. Plusieurs sites proposent en effet de faire des estimations par le biais de simulateurs. Vous rentrez l’adresse, le nombre de m², de pièces, de chambres, de salle de bains et l’exposition, et vous avez instantanément une fourchette de prix qui s’affiche. Un exemple avec le site Drimki.fr. Mon appartement de 100m², situé rue de la paix à Paris, avec 4 pièces, 2 chambres et 2 salles de bains, je peux le vendre 1 363 190€. (Oui bon ok je rêve d’avoir un appartement sur la case la plus forte du Monopoly ! Hahaha )

Le site Drimki vous aide à faire une estimation.

Sans rigoler, je l’ai testé avec mon ancienne maison et l’actuelle que je viens d’acheter, et cela fonctionne vraiment !

Outre ce site, j’ai également testé, pour vendre ma propre maison, efficity.com et meilleursagents.com.

Les trois sont dignes de confiance et vous donneront, si ce n’est la vérité absolue, au moins une estimation assez proche de la valeur réelle de votre propriété. Tout ça en quelques secondes.

Les prix des passés

Si faire de la veille sur le marché actuel est primordial, il en est de même sur les ventes qui ont réussi lors des derniers mois, voire semaines. Une première adresse à privilégier : www.immoprix.com, qui répertorie les ventes des notaires avec le prix moyen au m2. C’est une mine d’informations, que ce soit pour des appartements comme pour des maisons.

Vous avez plusieurs cadrans de type “compteur de vitesse” qui vous donnent l’état des tendances des prix, de leur niveau, et même la répartition des ventes par rapport au nombre de pièces. Là aussi, avec l’avantage de ne pas avoir spécialement à vous y perdre pendant des heures, vous y trouverez de quoi aiguiser votre savoir.
Puisque l’on parle ici des notaires, eux aussi peuvent faire une estimation de votre bien, mais ce ne sera jamais gratuit. Comptez entre 500 et 1000 euros. Cela peut paraître cher, mais c’est un argument que vous pourrez mettre en avant si un acheteur veut discuter du prix de votre maison avec vous. Le cachet “expertisé par un notaire” peut être vu comme une marque de sérieux et de confiance.

Autre alternative, le site Castorus.com qui propose un historique de toutes les annonces de biens immobiliers parues sur différents sites internet tel que Leboncoin, ParuVendu, ou LogicImmo.
Je vous préviens tout de suite, ce site n’est pas très glamour, et on y voit surtout des courbes et des chiffres. Mais ça tombe bien, vous êtes justement là pour voir des chiffres.

Prix avec Castorus.

Passé cette relative austérité visuelle, vous y découvrirez moult informations utiles concernant la concurrence et les ventes effectuées ces derniers mois. Vous pourrez même voir en temps réel les baisses de prix que les annonceurs font sur les biens en vente. Vous pourrez également découvrir depuis quand les annonces sont en ligne. En rapprochant ces données avec la description de votre bien, vous aurez tout pour trouver le juste prix.

Et maintenant, quelle stratégie pour choisir votre prix ?

Voilà, grâce à ces outils et conseils, vous connaissez enfin le prix qui sera le meilleur pour vendre votre appartement ! Génial ! Que de chemin parcouru ! Il reste néanmoins encore un effort à faire.

Vous devez effectivement maintenant choisir quelle stratégie adopter pour arriver à votre objectif de vente. Vous avez le choix entre trois approches :

  • la stratégie offensive : pour vendre vite et bien, vous proposez un prix ultra-compétitif qui peut très rapidement attirer l’attention des acheteurs. Par contre, il faut mettre au clair dès le départ que ce prix n’est pas négociable. Si vous avez vraiment étudié les autres biens en vente plus chers dans votre quartier, servez-vous en comme argument. Si l’acheteur visite votre maison, c’est qu’il a visité, ou va le faire, les autres aussi. Il est donc bien au fait des budgets qui sont demandés ailleurs. Un bon point pour vous, puisque vous vendez moins cher que les autres.
  • la stratégie de négociation : ici, vous proposez un prix légèrement supérieur tout en restant ouvert à la négociation. Un potentiel acquéreur qui baisse le prix de quelques milliers d’euros peut y voit une victoire. Ce qui psychologiquement peut lui donner envie d’acheter. Pour vous, ça ne changera pas grand-chose puisque vous aurez atteint l’objectif de votre prix plancher.
  • la stratégie de l’opportuniste : après tout, rien ne presse. Pourquoi brader ? Vous pouvez tenter votre chance en mettant une valeur plus haute que celle réelle et voir ce qu’il se passe. Après tout, quand vous serez la dernière maison disponible à la vente dans le quartier, les acheteurs n’auront d’autre choix que de venir vers vous. Mais il faut vraiment avoir le temps et croire en sa bonne étoile !

En conclusion

Je vous conseille donc d’essayer d’abord les outils en ligne. Vous aurez ainsi une fourchette de prix en tête dès le départ. Après cela, regardez avec beaucoup d’attention ce qu’il se passe dans le quartier, consultez le plus d’annonces possibles. Enfin, au besoin, tournez-vous vers un agent immobilier. Il pourra probablement vous éclairer un peu plus par son expertise et son expérience. Le juste prix n’est pas loin ! Il ne reste plus qu’à prendre de belles photos et arranger votre maison de la meilleure manière ! Courage !

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